Emlakta bu yıl nasıl geçecek?
Konut kredisi faizleri, arsa fiyatları, alt gelirlilere konut üretimi, sektörde yaşanan daralma ve yabancı yatırımcı konusunda Hakan Kodal görüşlerini açıkladı
Krea Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal, Türkiye’nin halen istikrarını koruyan bir ekonomiye sahip olduğunu, ancak bunun yanı sıra devam eden cari açık ve yüksek reel faizler bulunduğuna dikkat çekti. Yurt dışında katıldığı bir konferansta, Türkiye açısından çok kötümser bir senaryonun düşünülmediğinin anlatıldığını ifade eden Kodal, burada kendisine gelen sorulardan, Türkiye’ye ilginin devam ettiğinin anlaşıldığını, ancak bir takım tereddütlerin de bulunduğunu söyledi.
Kodal, bu yılın "orta" bir yıl olacağını belirterek, "Dünya piyasalarında aşağıya gidiş biraz daha devam edecek. Buna karşılık ABD Merkez Bankası da faizleri aşağıya çekecek. Faizlerin yüzde 1’lere kadar indiği dönemler var. Genel düşünce ’daha dibi görmedik’. Bu arada ABD’deki durumdan Avrupa piyasaları da tedirgin oluyor" diye konuştu. Piyasalardaki durumun yavaş yavaş proje finansmanlarını vurduğuna dikkat çeken Kodal şöyle devam etti:
"Henüz bunların çoğu kredileri vermek için ikincil piyasalardan borçlanamıyorlar. Kitlenmiş vaziyette. Bankalar bundan sonra seçici olarak finansman sağlayacaklar. Biz bunu 2001 bankacılık krizinde yaşadık. Bankaların hepsi hiçbir kredi analizi yapmadan herkese kredi verdi. Sonra elimizde patladı. Aynı süreci yurt dışı piyasalar yaşıyor. Likidite bundan sonra daha seçici projelere kanalize olacak. Bizim kendi içimizdeki dengelerimiz daha önem kazanıyor. Ne olursa olsun hiçbir tereddüt içinde olmadan yatırım yapabilir haldeyken şimdi biraz daha kırılgan bir dönemdeyiz o yüzden iç dengelerimiz daha önem kazanıyor."
‘Alt gelirlilere yönelik konut yapılmalı’
Kodal, Türkiye’nin toplam 6,9 milyon konut ihtiyacı ile önümüzdeki 10 yıl için Avrupa’da birinci sırada yer aldığını belirterek, son yıllarda inşaat izinlerindeki artışa rağmen halen yılda 700 bin konut ihtiyacı bulunduğunu bildirdi. Kodal, özellikle alt gelire yönelik arz eksikliğine dikkati çekti. Bölgelere ve sınıflara göre arz fazlası bulunduğunu ifade eden Kodal, orta ve üst kesime yönelik çok konut üretildiğini, bu nedenle arz ve talep arasında uyumsuzluk olduğunu söyledi.
‘Faizde yüzde bir mümkün görünmüyor’
Toplam konut kredilerinin 2007 yılında yüzde 80 artışla 34 milyar YTL’ye ulaştığını bildiren Kodal, bunda devam eden arz ve kampanyaların etkili olduğunu, ancak faizlerde bir tıkanma bulunduğunu belirtti. Kodal, reel anlamda faizlerde yüzde 1’i görmenin kısa dönemde mümkün olmadığının altını çizdi.
Hakan Kodal, önümüzdeki dönemde konut arzı olmayan yerlere doğru bir kayış yaşanabileceğini, markasını oluşturmuş projelerin yeni dönemde daha aktif olacaklarını belirterek, sektörde ufak tefek konsolidasyonların gerçekleşebileceğini, ancak 2004-2005 ve 2006 yıllarındaki durumun yeniden yaşanmayacağını vurguladı. Panik yapacak bir durum bulunmadığının da altını çizen Kodal, finansman sıkıntısı olabileceğini, sektörden ufak çıkışlar yaşanabileceğini kaydetti.
Sektördeki fırsat ve tehditler
Fırsatların yanı sıra sektöre ilişkin bir takım tehditler de bulunduğunu anlatan Kodal, uygulamada belirsizliklere, şeffaflık ve güvenilir bilgi eksikliğine, imar, planlama ve geliştirme süreçlerindeki bürokrasi ve zorluklara değindi. Düşük standartların, kalite ve farklılaşmanın önüne geçtiğini, mal sahiplerinin hala yüksek beklentileri bulunduğunu da ifade eden Kodal, piyasaya yeni giren şirketlerden dolayı rekabet durumunun olduğunu söyledi. Şu anda proje finansmanı bulmanın yatırımcılar açısından çok zor olduğunu ifade eden Kodal, "Yani bugün bir projeye girip ’nasıl olsa ben bunu satacağım’ diye düşündüyseniz işiniz zor" dedi.
‘Arsa fiyatları hemen gevşemez’
2001 krizinin ardından arsa fiyatların hemen gevşemediğini anımsatan Kodal, bugünkü durumda da 6 ay sonra piyasaların tekrar olumluya dönmesi durumunda arsa fiyatlarında ciddi gevşeme yaşanmayacağını söyledi. Hakan Kodal, şunları kaydetti:
"Hiçbir şey göründüğü gibi kötü veya iyi değil. 2008 yılı dünya ekonomisinde kırılgan bir yıl. Türkiye’nin kendi iç gündemiyle özellikle belirli öncelikler nedeniyle de kırılgan olabilir. Ancak çok kötümser bir 2008 yılı görmüyoruz. O yüzden de çok seçici olsa da biz yatırımlarımıza devam edeceğiz. 2009-2010 yıllarına ilişkin beklentimiz çok daha olumlu. Doğru projelere yatırım yapmayı düşünüyoruz."
‘AVM’de Türkiye 3 yıl sonra ciddi konuma ulaşacak’
Kodal, alışveriş merkezlerinde Avrupa ülkelerinde bin kişiye düşen kiralanabilir alanın ortalama 160 metrekare olduğunu, Türkiye’de son yıllara yaşanan gelişmelere rağmen bu oranın 46 metrekare düzeyinde bulunduğunu belirtti. Aralık 2007 itibarıyla 3,4 milyon metrekare stok, toplamda 145 adet AVM bulunduğunu anlatan Kodal, 2010 yılında ise stokların 5,5 milyon metrekareye ulaşmasının tahmin edildiğini söyledi. Kodal, bu duruma Türkiye’nin 3 yıl sonra ciddi bir noktaya geleceğini ifade etti.
‘Konutlar ofise dönüyor’
Ofis projelerinde ise talebin fazla olduğunu, buna karşılık arz eksikliği bulunduğunu ifade eden Kodal, konutların ofise dönme sürecinin başladığını anlattı. Bu yılın fırsatlarına da değinen Kodal, nüfus dinamiklerine, gayrimenkul ihtiyacına doymamış yüksek sayıda orta ve büyük ölçekli şehirlere, ofis, lojistik ve otelcilik dahil olmak üzere her alanda kaliteli yapı eksikliğine dikkat çekti.
Rezidans ve butik otel yapacak
Kodal, grubun 4 farklı yapı altında yatırımlarını gerçekleştirdiğini, bünyesine bugün Bosphorus Gayrimenkul Fonu, Bosphorus Real Estate Partners & Managers, Krea Gayrimenkul ve Retail Value’nin bulunduğunu, toplam yatırımlarının ise 900 milyon dolara ulaştığını bildirdi. Grubun, Eskişehir ve Pendik’te Neo Alışveriş Merkezi, Neocity Bahçeşehir ve NeoCity Adapazarı projeleri bulunduğunu hatırlatan Kodal, bunların yanı sıra önümüzdeki dönemde İstinye’de 150 üniteden oluşan rezidanz ve güneyde 700-800 adetlik butik otel projesi başlatacaklarını açıkladı.
Grup bünyesinde ikinci bir fon oluşturmayı ve 1 milyar dolarlık yatırım hamlesine girmeyi planladıklarını dile getiren Kodal, fonun beşinci yılında 5 milyar dolar yatırım rakamına ulaşmasının hedeflendiğini bildirdi. Krea Grup’un Türkiye’ye yatırım hızını kesmediğinin altını çizen Kodal, 3-5 yıllık perspektifte, yatırımcının Türkiye’ye olan güveninin sürdüğünü anlattı.
Milliyet
Krea Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal, Türkiye’nin halen istikrarını koruyan bir ekonomiye sahip olduğunu, ancak bunun yanı sıra devam eden cari açık ve yüksek reel faizler bulunduğuna dikkat çekti. Yurt dışında katıldığı bir konferansta, Türkiye açısından çok kötümser bir senaryonun düşünülmediğinin anlatıldığını ifade eden Kodal, burada kendisine gelen sorulardan, Türkiye’ye ilginin devam ettiğinin anlaşıldığını, ancak bir takım tereddütlerin de bulunduğunu söyledi.
Kodal, bu yılın "orta" bir yıl olacağını belirterek, "Dünya piyasalarında aşağıya gidiş biraz daha devam edecek. Buna karşılık ABD Merkez Bankası da faizleri aşağıya çekecek. Faizlerin yüzde 1’lere kadar indiği dönemler var. Genel düşünce ’daha dibi görmedik’. Bu arada ABD’deki durumdan Avrupa piyasaları da tedirgin oluyor" diye konuştu. Piyasalardaki durumun yavaş yavaş proje finansmanlarını vurduğuna dikkat çeken Kodal şöyle devam etti:
"Henüz bunların çoğu kredileri vermek için ikincil piyasalardan borçlanamıyorlar. Kitlenmiş vaziyette. Bankalar bundan sonra seçici olarak finansman sağlayacaklar. Biz bunu 2001 bankacılık krizinde yaşadık. Bankaların hepsi hiçbir kredi analizi yapmadan herkese kredi verdi. Sonra elimizde patladı. Aynı süreci yurt dışı piyasalar yaşıyor. Likidite bundan sonra daha seçici projelere kanalize olacak. Bizim kendi içimizdeki dengelerimiz daha önem kazanıyor. Ne olursa olsun hiçbir tereddüt içinde olmadan yatırım yapabilir haldeyken şimdi biraz daha kırılgan bir dönemdeyiz o yüzden iç dengelerimiz daha önem kazanıyor."
‘Alt gelirlilere yönelik konut yapılmalı’
Kodal, Türkiye’nin toplam 6,9 milyon konut ihtiyacı ile önümüzdeki 10 yıl için Avrupa’da birinci sırada yer aldığını belirterek, son yıllarda inşaat izinlerindeki artışa rağmen halen yılda 700 bin konut ihtiyacı bulunduğunu bildirdi. Kodal, özellikle alt gelire yönelik arz eksikliğine dikkati çekti. Bölgelere ve sınıflara göre arz fazlası bulunduğunu ifade eden Kodal, orta ve üst kesime yönelik çok konut üretildiğini, bu nedenle arz ve talep arasında uyumsuzluk olduğunu söyledi.
‘Faizde yüzde bir mümkün görünmüyor’
Toplam konut kredilerinin 2007 yılında yüzde 80 artışla 34 milyar YTL’ye ulaştığını bildiren Kodal, bunda devam eden arz ve kampanyaların etkili olduğunu, ancak faizlerde bir tıkanma bulunduğunu belirtti. Kodal, reel anlamda faizlerde yüzde 1’i görmenin kısa dönemde mümkün olmadığının altını çizdi.
Hakan Kodal, önümüzdeki dönemde konut arzı olmayan yerlere doğru bir kayış yaşanabileceğini, markasını oluşturmuş projelerin yeni dönemde daha aktif olacaklarını belirterek, sektörde ufak tefek konsolidasyonların gerçekleşebileceğini, ancak 2004-2005 ve 2006 yıllarındaki durumun yeniden yaşanmayacağını vurguladı. Panik yapacak bir durum bulunmadığının da altını çizen Kodal, finansman sıkıntısı olabileceğini, sektörden ufak çıkışlar yaşanabileceğini kaydetti.
Sektördeki fırsat ve tehditler
Fırsatların yanı sıra sektöre ilişkin bir takım tehditler de bulunduğunu anlatan Kodal, uygulamada belirsizliklere, şeffaflık ve güvenilir bilgi eksikliğine, imar, planlama ve geliştirme süreçlerindeki bürokrasi ve zorluklara değindi. Düşük standartların, kalite ve farklılaşmanın önüne geçtiğini, mal sahiplerinin hala yüksek beklentileri bulunduğunu da ifade eden Kodal, piyasaya yeni giren şirketlerden dolayı rekabet durumunun olduğunu söyledi. Şu anda proje finansmanı bulmanın yatırımcılar açısından çok zor olduğunu ifade eden Kodal, "Yani bugün bir projeye girip ’nasıl olsa ben bunu satacağım’ diye düşündüyseniz işiniz zor" dedi.
‘Arsa fiyatları hemen gevşemez’
2001 krizinin ardından arsa fiyatların hemen gevşemediğini anımsatan Kodal, bugünkü durumda da 6 ay sonra piyasaların tekrar olumluya dönmesi durumunda arsa fiyatlarında ciddi gevşeme yaşanmayacağını söyledi. Hakan Kodal, şunları kaydetti:
"Hiçbir şey göründüğü gibi kötü veya iyi değil. 2008 yılı dünya ekonomisinde kırılgan bir yıl. Türkiye’nin kendi iç gündemiyle özellikle belirli öncelikler nedeniyle de kırılgan olabilir. Ancak çok kötümser bir 2008 yılı görmüyoruz. O yüzden de çok seçici olsa da biz yatırımlarımıza devam edeceğiz. 2009-2010 yıllarına ilişkin beklentimiz çok daha olumlu. Doğru projelere yatırım yapmayı düşünüyoruz."
‘AVM’de Türkiye 3 yıl sonra ciddi konuma ulaşacak’
Kodal, alışveriş merkezlerinde Avrupa ülkelerinde bin kişiye düşen kiralanabilir alanın ortalama 160 metrekare olduğunu, Türkiye’de son yıllara yaşanan gelişmelere rağmen bu oranın 46 metrekare düzeyinde bulunduğunu belirtti. Aralık 2007 itibarıyla 3,4 milyon metrekare stok, toplamda 145 adet AVM bulunduğunu anlatan Kodal, 2010 yılında ise stokların 5,5 milyon metrekareye ulaşmasının tahmin edildiğini söyledi. Kodal, bu duruma Türkiye’nin 3 yıl sonra ciddi bir noktaya geleceğini ifade etti.
‘Konutlar ofise dönüyor’
Ofis projelerinde ise talebin fazla olduğunu, buna karşılık arz eksikliği bulunduğunu ifade eden Kodal, konutların ofise dönme sürecinin başladığını anlattı. Bu yılın fırsatlarına da değinen Kodal, nüfus dinamiklerine, gayrimenkul ihtiyacına doymamış yüksek sayıda orta ve büyük ölçekli şehirlere, ofis, lojistik ve otelcilik dahil olmak üzere her alanda kaliteli yapı eksikliğine dikkat çekti.
Rezidans ve butik otel yapacak
Kodal, grubun 4 farklı yapı altında yatırımlarını gerçekleştirdiğini, bünyesine bugün Bosphorus Gayrimenkul Fonu, Bosphorus Real Estate Partners & Managers, Krea Gayrimenkul ve Retail Value’nin bulunduğunu, toplam yatırımlarının ise 900 milyon dolara ulaştığını bildirdi. Grubun, Eskişehir ve Pendik’te Neo Alışveriş Merkezi, Neocity Bahçeşehir ve NeoCity Adapazarı projeleri bulunduğunu hatırlatan Kodal, bunların yanı sıra önümüzdeki dönemde İstinye’de 150 üniteden oluşan rezidanz ve güneyde 700-800 adetlik butik otel projesi başlatacaklarını açıkladı.
Grup bünyesinde ikinci bir fon oluşturmayı ve 1 milyar dolarlık yatırım hamlesine girmeyi planladıklarını dile getiren Kodal, fonun beşinci yılında 5 milyar dolar yatırım rakamına ulaşmasının hedeflendiğini bildirdi. Krea Grup’un Türkiye’ye yatırım hızını kesmediğinin altını çizen Kodal, 3-5 yıllık perspektifte, yatırımcının Türkiye’ye olan güveninin sürdüğünü anlattı.
Milliyet
