gebe
  1. tuqqce

    tuqqce Daimi Üye Üye

    Kayıt:
    19 Mart 2008
    Mesajlar:
    6.382
    Beğenilen Mesajlar:
    394
    Ödül Puanları:
    83
    Şehir:
    Wuppertal-Germany

    Haksiz Inşaat

    Konu, 'Eşya Hukuku' kısmında tuqqce tarafından paylaşıldı.

    arsadan yol geçmesi başkasının arsasına inşaat Haksız inşaat kavramının, ortaya çıkması 3 şekilde gözlemlenebilir, kısaca saymak gerekirse ; ya arazi veya arsanın maliki olan kişi, başka birinin inşaat malzemesi ile kendi arsası veya arazisi üzerine inşaat yapar; ya da bir kişi kendi malzemeleri ile başkasınn arsası veya arazisine inşaat yapar; ya da son ihtimal olarak; bir kişi başkasının malzemeleri ile başkasının arsasına bir inşaat yapar. Bu 3 durumda; ortak kanımız bir haksız inşaat yapılmış olduğudur. Başkasının malzemesi ile yapılan her türlü haksız inşaat, bu yukarıda sayılan 3 durumda da, arzın malikine ait olacağı kabul edilmiş ve malzeme malikinin mülkiyet hakkını yitireceği de TMK m.722 ile desteklenmiştir.
    Herhangi bir haksız inşaat olsun diyelim, eğer bu inşaat; malzeme sahibi ve arsa sahibi arasındaki bir hukuki ilişkiye dayanılmadan yapılmışsa; buradaki hak ve yükümlülükler TMK m.722,723 ve 724’e göre ve elbette hakim takdiri dahilinde belirlenir. Burada bahsettiğim ve takdirden kastettiğim şey; genellikle iyiniyet karinesidir. İyiniyet konusuna ilerde değineceğim. Ayrıca, haksız inşaat konusunda 775 sayılı Gecekondu Kanunu’ndaki m.21 ve 6188 sayılı Bina Yapımı Teşvik ve İzinsiz yapılan binalar hakkında Kanunu’n 18. Maddesi ve 26.maddesine, ayrıca da 2981 sayılı İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılarauygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 9.c maddesine de dikkat edilmelidir. Sayılan maddeler ekte mevcuttur.

    Eğer inşaat, arsa maliki tarafında yapılmışsa, malzeme maliki 3 hak iddia edebilir:
    a)İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir,
    b)Tazminat isteyebilir,
    c)Arsanın mülkiyetinin kendine devrini isteyebilir.

    a)İnşaat malzemesi, sahibinin rızası olmadan kullanılmışsa malzeme maliki, aşırı bir zarar yol açmaması şartıyla, inşaatın sökülmesini ve malzemenin kendisine iadesini talep edebilir.
    (TMK m.722) İnşaatın sökülmesi esnasındaki masraflar arsa malikine ait olacaktır.
    Ancak malzeme malikinin rızası mevcut ise ve malzemenin sökülmesi veya inşaatın kaldırılması aşırı bir zarar yol açacaksa, malzeme maliki, malzemenin iadesini isteyemez. Başka bir şekilde anlatacak olursam, malzeme malikinin, malzemenin iadesini isteyebilmesi için iki şart aranır:
    aa) Malzeme malikinin rızası hilafına malzemenin kullanılmış olması
    bb) Malzemenin sökülmesi ya da inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açmayacaksa, malzeme maliki, malzemenin iadesini isteyebilir.
    b)Yukardaki şartlar gerçekleşmediği için ya da başka bir nedenle inşaatın kaldırılması istenemiyorsa veya malzeme maliki bu hakkını kullanmak istemiyorsa, tazminat istemi yoluna gidebilir. (TMK m.723) Tazminat kapsamı arsa malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişmektedir.
    Arsa malikinin iyiniyetli sayılabilmesi için, malzemenin başkasına ait olduğunu bilmemesi veya bilebilecek bir durumda olmaması, ya da malikin rızası varsa ya da arsa maliki, rızanın var olduğunu varsayması mazur görülebiliyorsa, İYİNİYETLİ sayılır. Bu durumda arsa maliki, hakim tarafından tam bir tazminat ödemeye mahkum edilmez. Buradaki tazminat muhik bir tazminattır. Yani malzemelerin değerine yakın veya eşit bir meblağdır, ve zamanaşımı da buna bağlı olarak BK. 66’daki süreye tabidir.
    Arsa maliki iyiniyetli değilse tüm maddi zararları ödemekle mükellef olacaktır. Yani bu tazminat miktarı malzeme miktarından fazla olabilir. Zamanaşımı da buna bağlı olarak haksız fiil hakkında müruru zaman’a tabi olacaktır. (BK m.60)

    c)Arsanın mülkiyetini talep edebilmek için bazı şartlar gereklidir. Örneğin; yapılan bina yeni bir bina olmadır, bu yapı özel mülkiyete dahil olmalıdır vs. Ayrıca binada yapılan tadilat veya değişiklikler binadan daha değerli ise, bu durum, arsayı talep hakkı doğurmaz.

    Malzeme malikinin arsanın mülkiyetini talep hakkı, 2 koşulun birlikte varlığına bağlıdır.(TMK m.724) Bunlar:
    aa) Malzeme malikinin iyiniyetli olması : Malzeme maliki, malzemenin başkaları tarafından kullanıldığını bilmiyorsa ve bilecek durumda değilse yani rızası dışında malzeme kullanılmışsa ve her halde gasp ve hırsızlık hallerinde, iyiniyetli sayılır. Rızası doğrultusunda ve bilgisi dahilinde malzemelerin kullanıldığından haberdarsa, iyiniyetli olduğundan söz edemeyiz.
    bb) İnşaatın değerinin, arsanın değerinden fazla olması: İnşaatın kapladığı alanın bölünmesi (ifrazı) mümkün ise kapladığı alanın, değilse tamamının değeri esas alınır.
    Bu şartlar mevcutsa malzeme maliki bu yenilik doğurucu hakkını kullanabilir. Arsa maliki, bu hakkın malzeme maliki tarafından kullanılmasıyla, arsasını, malzeme malikine devir borcu altına girer. Arsa sahibi, rızasıyla arsanın mülkiyetini, tazminat karşılığında devrederse, devir sorunsuz gerçekleşmiş olur. Eğer aksi olursa, yani arsa sahibi, arsasını malzeme malikine devretmeye yanaşmazsa, malzeme maliki açacağı “mülkiyetin devri” davası sonucunda, hakimin takdir edeceği muhik bir tazminatı, arsa sahibine tazmin etmek suretiyle arsanın kendisine intikal etmesini sağlayabilecektir.
    Bina ve arsanın değeri hesabında, dava tarihi esas alınır. İfraza kabil ise arsa, o alan esas alınır değil ise tamamı esas alınacaktır. Arsa malikinin fiili, haksız fiil niteliğinde olduğundan, malzeme maliki bu hakkını (mülkiyetin devrini isteme) BK m.60’da öngörülen sürede istemek durumundadır.


    Haksız inşaat malzeme maliki tarafından yapılmışsa, arsa malikinin hakları: İnşaatın Kaldırılmasını Talep
    Gecekondu kanununun uygulama alnı dışında kalan arsanın malikleri, inşaat kendi rızası dışında yapılmışsa, ve inşaatın sökülmesi fahiş bir zarara yol açmayacaksa, inşaatın kaldırılmasını malzeme malikinden talep edebilirler. (TMK m.722) Eğer bu şartlar mevcutsa, yıkım ya dainşaatın kaldırılması gerçekleşir ve masraflar malzeme malikince karşılanır.
    Malzeme maliki, inşaatın yapımına açık veya zımni bir rıza göstermişse ya da inşaatın kaldırılması fahiş zarar sebebiyet werecekse, arsa malikince talep edilen inşaatın kaldırılması isteği reddedilir. Bir taşınmazı haricen satan kişi rızasını beyan etmiş sayılır ve malzeme malikinden inşaatın kaldırılmasını talep edemez.
    İnşaatın kaldırılması aşırı bir zarara sebep olacaksa,malikin kaldırma talebi reddedilir. Malzeme maliki kötüniyetli ise; arsa maliki, malzemenin en az değerini tazmin ederse, arsa malkinin kaldırma talebi kabul edilmelidir.

    Haksız inşaat malzeme malikince yapılmışsa, malzeme malikinin hakları:
    Malzeme malikine 2 hak tanınmıştır:
    1-Malzemeler için tazminat talebi
    2-Arsanın mülkiyetinin devrini talep hakkı


    1-) Tazminat Talebi : Malzeme malikinin tazminat kapsamı iyiniyetli olup olmamasına göre değişecektir. Malzeme maliki iyiniyetli ise, arsa malikinden muhik bir tazminat isteyebilir. Malzeme malikinin iyiniyeti bütün inşaatın yapımı sırasında mevcut olmalıdır. Tapulu bir malı üçüncü kişilerden haricen satın alan kişiler için iyiniyetli oldukları söylenemez.
    Arsa malikinin, iyiniyetli malzeme malikine ödemekle yükümlü olduğu tazminat tam bir tazminat değil, muhik bir tazminattır.
    Arsa malikinin kusuru ve kötüniyeti, tazminat takdirinde etkili olur. Eğer, arsa maliki, kendi arsasında birisinin bir inşaat yaptığını görmüşse ve ses çıkarmamışsa, tazminat miktarı, BK. 44/2’e kıyasen yükseltilmelidir. Arsa maliki iyinetli ise, tazminat takdiri, inşaatın arsada sağladığı değer artışını geçmemelidir. (TMK m.2)
    Malzemenin kötüniyetinin varlığı halinde, tazminat miktarı malzemenin en az kıymetini geçmeyebilir. Burada, harcanılan emek göz önüne katılmaz.
    Müşterek bir arsanın üzerine bir inşaatın yapılması, intifa tarzının değişikliğini gerçekleştirdiğinden, tüm paydaşların muvafakatını gerektirir. Paydaşların arasında özel bir anlaşma yoksa her paydaşın payı oranında mülkiyet hakkı vardır.
    2-) Arsanın Mülkiyetinin Devrini Talep Hakkı : Malzeme malikinin inşaatı başkasının arazisine yaptığını bilmemesi veya bilmesinin mümkün olmaması, ya da arsa sahibinin rızasının bulunmadığını bilmemesi veya bilecek durumda olmaması halinde, malzeme maliki iyiniyetli sayılır. İyiniyetin varlığı karine olarak kabul edildiğinden, malzeme maliki, iyiniyetini kanıtlamakla yükümlü değildir. Başkasının tapulu arazisine inşaatı yapanın, kötüniyeti karine sayılmalıdır.
    Taşınmazı haricen satın alan kişinin iyiniyetli olduğu kabul edilmektedir. Çifte yolsuz tapuya dayanarak taşınmaz mülkiyetinin iktisabı geçersizse de , eğer alıcı taşınmaz üzerinde inşaat yapmışsa iyiniyetli sayılır ve maddeden istifade eder. Müşterek malikler ve iştirak halinde malikler diğer maliklerin rızasını almadan inşaat yapmışlarsa, iyiniyetli sayılmazlar veTMK m.724’ten istifade edemezler.
    Özel parselasyon ile taşınmaz hissesi alan müşterek malik,kendi parseline inşaat yapmışsa, bu taşınmazdan aynı şekilde hisse satın alan diğer maliklerin bu paydaşa karşı TMK m.722’ye dayanarak, yıkma talebinde bulunmaları dürüstlük kurallarına aykırı olacaktır.
    Arsa malikinden, malzeme maliki arsanın mülkiyetinin devrini isteyebiliryorsa, inşaatı yapan malzeme malikinden de inşaatı satın alan kişiler, arsanın kendilerine devrini talep edebilir. TMK m.724 sadece özel mülkiyete konu taşınmazlar hakkında geçerlidir. Kamu emlakı üzerine yapılan inşaatlarda, bu madde hükmü uygulanmaz. Şartları varsa 775 sayılı Gecekondur Kanunu m.21 hükmü uygulanabilir.


    Haksız inşaatın üçüncü şahıs tarafından (başkasının malzemesi ile başkasının arsasına) yapılması:
    Arsa maliki, inşaat rızası dışında yapılmışsa ve sökülmesi aşırı bir zarara sebebiyet vermeyecekse, inşaatın kaldırılmasını talep edebilir.
    Malzeme maliki de inşaat kendi rızasıyla yapılmadığı, inşaatın sökülmesi aşırı bir zarara neden olmadığı hallerde, arsa malikinden malzemenin kendisine iadesini talep edebilir. Bu mümkün olmaz ise, arsa malikinden TMK m.723 ve inşaatı yapan üçüncü şahıstan haksız fiil hükümlerine göre, tazminat isteyebilir. Ayrcıa malzeme malikinin iyiniyetli ve binanın değerinin arsanın değerinden fazla olması halinde, TMK m.724’e göre arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir.
    İnşaatı yapanı üçüncü şahsın da iyiniyetli olması durumunda (ki bu durum imkansız gibidir) arsanın devrini isteyebilir. Kullandığı malzeme kendine ait olmadığından, malzemenin değil de emeklerinin dikkate alınması, üçüncü şahsın iyiniyetli olması durumunda, bu emeklerin değerlendirilmesi ya da dikkate alınması doğru olacaktır.

    Varsayılan
    KONUYLA İLGİLİ MADDELER


    TÜRK MEDENİ KANUNU
    III. Arazideki yapılar
    1. Arazi ve yapı malzemesi
    a. Mülkiyet ilişkisi
    Madde 722.- Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.
    Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
    Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
    b. Tazminat
    Madde 723.- Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
    Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
    Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
    c. Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi
    Madde 724.- Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.



    İMAR VE GECEKONDU MEVZUATINA AYKIRI YAPILARA UYGULANACAK BAZI İŞLEMLER VE 6785 SAYILI İMAR KANUNUNUN BİR MADDESİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ HAKKINDA KANUN
    9.c) Başkasının arsa veya arazisi üzerine yapılmış gecekondular hakkında aşağıdaki hükümler uygulanır:
    Arsa veya arazi sahibi ile üzerinde gecekondusu bulunan kişilerin anlaşmaları ve bu Kanundan yararlanmak için süresi içinde belediye veya valiliğe müracaat ettiklerinin tespiti halinde, varsa ıslah imar planı, yoksa binanın konumu dikkate alınarak ifrazen veya hisse olarak gecekondu sahibine devir, temlik ve adına tescil edilir
    Arsa veya arazi sahibi, yerinin gecekondu sahibine devrini isterse müracatı üzerine, mahkemece rayiç değer takdiri yaptırılarak bedelin ödenmesini talep edebilir. Gecekondu sahibi bu bedeli peşin veya anlaşmaları halinde taksitle öderse adına devir ve tescil yapılır. Gecekondu sahibi ödemeye yanaşmaz ise, arsa veya arazi sahibi Türk Medeni Kanununun 649 uncu maddesinin son fıkrası gereğince işlem yapılmasını mahkemeden isteyebilir.
    (Değişik üç ve dördüncü fıkralar : 18/5/1987 - 3366/3 md.):
    Lüzum görülen hallerde, yukarıdaki fıkraların uygulanması beklenilmeksizin, üzerinde bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliğinde gecekondular bulunan arsa veya araziler, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerce, dışında ise valiliklerce kamulaştırılır. Kamulaştırılması kararlaştırılan ve sınırı belirlenen arsa veya araziler üzerinde bulunan gecekonduların işgal ettiği alan dikkate alınarak, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilen bedel, gecekondu sahiplerinden tahsil edilir. Gerektiğinde, kamulaştırma bedeli sonradan gecekondu sahiplerinden tahsil edilip iade edilmek üzere, Toplu Konut Fonu, belediye veya valilik kaynaklarından da karşılanabilir.
    Kamulaştırma işleminin sonuçlandırılmasından sonra, gecekondu sahibinden tahsil edilen arsa bedeli, ıslah imar planına göre yapılacak parselasyon planı sonucu oluşacak parsellerin miktarına, kanunun 10 uncu maddesinin (c) bendine göre belirlenen düzenleme ortaklık payı oranı da eklenmek suretiyle belirlenir. Arsa bedelinin eksik veya fazla olması durumuna göre gerekli mahsup işlemi yapılır.



    GECEKONDU KANUNU
    Gecekonduların ıslah ve tasfiyesi :
    Madde 21 – Belediyelere ait olan veya bu kanun uyarınca belediyelerin mülkiyetine geçmesi gereken arazi ve arsalar üzerinde, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılıp, 16 ncı ve 17 nci maddelere göre tesbit edilmiş bulunan gecekondulardan konut olarak kullanılanları; içinde oturanlar 25 inci maddedeki şartları haiz oldukları takdirde;
    a) Gecekondunun sahibi ise, borçlanma suretiyle veya sair şekillerde konut temin edilinceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip, lüzumu halinde kredisi sağlanmak suretiyle, 27 nci maddedeki süre ve şartlara uygun olarak konutunu yapıncaya kadar,

    b) Gecekondunun sahibi değil ise, ucuz kiralık konut temin edilinceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip, lüzumu halinde kredisi sağlanmak suretiyle 27 nci maddedeki süre ve şartlara uygun olarak konutunu yapıncaya kadar, yıktırılamaz.
    Birden fazla gecekonduya sahip olanların, bunlardan sadece seçecekleri bir tanesi hakkında yukarıdaki hükümler uygulanabilir. Şu kadar ki; plan ve mevzuat icaplarına göre bu yapılardan korunması mümkün olanları varsa, bunlardan birinin seçilmesi şarttır. Diğer korunması gerekenlerden lüzumlu görülenleri, hangi amaçla kullanılmakta olursa olsun, belediyelerce takdir olunacak bedel karşılığında alınarak, lüzum ve ihtiyaca göre, sürekli veya geçici bir zaman için olduğu gibi veya değiştirilerek kullanılabilir veya kullanılmak üzere kiraya verilebilir veya satılabilir. Belediyelerce tesbit edilecek veya ettirilecek bedellere, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde, umumi hükümler dahilinde hukuk mahkemelerine itiraz olunabilir.
    Konuttan başka maksatlar için kullanılan gecekondulardan plan ve mevzuat icaplarına göre korunması gerekenler hakkında da bu madde hükümleri uygulanabilir.



    BORÇLAR KANUNU

    (V) MÜRURU ZAMAN
    Madde 60 – Zarar ve ziyan yahut manevi zarar namiyle nakdi bir meblağ tediyesine müteallik dava, mutazarrır olan tarafın zarara ve failine ittılaı tarihinden itibaren bir sene ve her halde zararı müstelzim fiilin vukuundan itibaren on sene mürurundan sonra istima olunmaz.
    Şukadar ki zarar ve ziyan davası, ceza kanunları mucibince müddeti daha uzun müruru zamana tabi cezayı müstelzim bir fiilden neşet etmiş olursa şahsi davaya da o müruru zaman tatbik olunur.
    Eğer haksız bir fiil, mutazarrır olan taraf aleyhinde bir alacak tevlit etmiş olursa, mutazarrır kendisinin tazminat talebi müruru zaman ile sakıt olsa bile o alacağı vermekten imtina edebilir.

    (D) MÜRURU ZAMAN
    Madde 66 – Haksız surette mal iktisabından dolayı ikame olunacak dava, mutazarrır olan tarafın verdiğini istirdada hakkı olduğuna ıttılaı tarihinden itibaren bir sene müruriyle ve her halde bu hakkın doğduğu tarihten itibaren on senenin müruriyle sakıt olur. Eğer mal iktisabı mutazarrır olan taraf aleyhinde bir borç teşkilinden ibaret ise, mutazarrırın hakkı müruru zaman ile sakıt olmuş olsa bile, bu borcu ifa etmez.

    IV - Tazminatın tenkisi
    Madde 44 – Mutazarrır olan taraf zarara razı olduğu yahut kendisinin fiili zararın ihdasına veya zararın tezayüdüne yardım ettiği ve zararı yapan şahsın hal ve mevkiini ağırlaştırdığı takdirde hakim, zarar ve ziyan miktarını tenkis yahut zarar ve ziyan hükmünden sarfınazar edebilir.
    Eğer zarar kasden veya ağır bir ihmal veya tedbirsizlikle yapılmamış olduğu ve tazmini de borçluyu müzayakaya maruz bıraktığı takdirde hakim, hakkaniyete tevfikan zarar ve ziyanı tenkis edebilir.

    frmpaylaş.com


     
  2. Kayıtsız Üye

    Kayıtsız Üye Forum Okuru

    arsam üzerinde inşaat yapılmış
     

Sayfayı Paylaş