Emlak Yatırım Ortaklığı
emlak yatırım ortaklığı
Güvenli ve en az riskle kazanç sağlamak isteyenlere yeni bir alternatif sunan emlak yatırım ortaklğı, Türkiye'de henüz yeni bir yatırım modelidir.
Emlak yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek emlaklara,emlaka dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki emlaklardan kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla emlakların yüksek gelirine ulaşmaktır. Emlak yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili emlaklardan dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Portföyündeki emlakları alım satımından kar sağlayan emlak yatırım ortaklığı, dönem sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtacak ve emlak gelirini ortaklarına aktaracaktır. Emlakın kendisinin değil, ona yatırım yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, emlak yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.
Yatırımcılar, emlak yatırım ortaklığı hisse senetlerini borsada likidite etmek yanında, borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar. Ayrıca, şirketin portföyü bu alanda uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde edilebilecektir.
-Yatırımcılar, yüksek yatırım gelirlerinden şirketteki hisseleri oranında pay alabiliyorlar.
-Çok çeşitli emlaklara aynı anda yatırım yapıldığı için risk azalıyor.
-Yatırımcılar, emlak sektörünün profesyonelleri tarafından yönlendiriliyor ve gayrimenkul yatırımlarına likidite kazandırılıyor.
-Yatırımcılar, temelde emlak yatırımı yaparken, bir şirkete ait menkul kıymetleri satın alıp istediğinde bunu borsada satabiliyor. Böylece, emlak yatırımlarını menkul kıymet olarak satarak bir satış kolaylığı kazanılmış oluyor ve bu sayede gemlakın bürokratik satış süreçleri ve müşteri bulma zorluğu ortadan kalkıyor.
-EYO'lar yatırım avantajlarının yanısıra vergi avantajları da sunuyor. EYO şirketlerinin gelirleri, Kurumsal Vergisi Kanunu'nun 8/4-d maddesi uyarınca kurumlar vergisinden istisna. Ayrıca EYO şirketlerinin ortaklarına kar dağıtmaları durumunda, herhangi bir gelir vergisi tevfikatı yapılması da gerekmiyor. Dolayısıyla EYO bünyesinde elde edilen kazançlar hem kurumlar, hem de gelir vergisi tevkifatına tabi olmadığından yatırımcılara hiç vergilendirilmemiş bir kazanç dağıtılıyor.
-Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmı da, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda işlem gören EYO hisselerini doğrudan emlak yatırımına tercih eden uluslararası kuruluşlardır. Bu kuruluşlar böylece gelişmekte olan ülkelerdeki emlak getirilerinden yararlanmış olurlar
Bir emlak yatırım ortaklığının hisse senedine yatırım yapan yatırımcı, kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan bazı haklara sahip olmaktadır. Bu haklar :
- Ortaklığın elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı,
- Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,
- İç kaynaklardan yapılacak sermaye artırımı nedeniyle çıkarılacak hisse senetlerini bedelsiz olarak alma hakkı,
- Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik(rüçhan) hakkı,
- Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,
- Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,
- Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve denetleme hakkıdır.
Emlak yatırım ortaklığı hisse senetlerine yatırım yapmak isteyen yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat vererek hisse senetlerinin, ilk defa halka arzı sırasında birincil piyasalarda veya daha önce halka arzedilmiş hisse senetlerinin ikincil piyasalarda alım satımını aracı kuruluşlar aracılığıyla borsada gerçekleştirirler.
Yatırımcı, yatırım yapacağı emlak yatırım ortaklığının karlılık durumu, faaliyetleri, yatırımları ve finansman yapısı hakkındaki bilgileri, şirketin faaliyet raporlarından, kamuya açıklanan mali tablolarından izlemeli, ayrıca şirketin sermaye, yönetim ve mali yapısı ile faaliyetleri hakkındaki değişikliklere ilişkin olarak şirket tarafından borsaya bildirilen açıklamaları takip etmelidir.
EYO'ların portföyündeki emlakların değeri SPK'nın ilan ettiği resmi eksperlerin yaptıkları değerleme raporuyla belirlenir ve buna göre yatırımcılara açılır. Böylece değerleme günündeki emlakların rayiç değeri, emlak yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme sonuçları şirketin mali tabloları ile birlikte belirli periyodlarla ilan edilir ve şirketin yatırımcılarının, şirketin gerçek değeri hakkında bilgi sahibi olmaları sağlanır. Bu sayede yatırımcılar yatırım yaptıkları şirketin portföy değerini bilir ve yatırımlarının cari değerini karşılaştırma imkanı bulurlar.
Ayrıca,SPK tarafından, yatırım projelerinin yasal düzenlemelere uygun olması, proje izinlerinin alınması gibi hukuki yükümlülükler denetlenir. Emlak Yatırım Ortaklığı şirketleri, faaliyetleri ile ilgili önemli tüm kararlarını ve yatırımlarını SPK'ya, borsaya ve yatırımcılarına açıklamak mecburiyetindedirler.
Yatırımcı yaptığı yatırımı nasıl değerlendirebilir?
Yatırımcılar basit olarak şirketin varlıklarının rayiç değerleri toplamına şirketin alacakları ve diğer varlıklarını ekleyerek ve bu tutardan borçlarını düşerek şirketin aktif değerini bulabilirler. Net aktif değerin şirketin hisse senedi sayısına bölünmesi halinde ise hisse senetlerinin o gün itibariyle finansal olarak olması gereken değer bulunur. Ancak emlak yatırım ortaklığı hisse senetleri borsada işlem gördüğünden, hisse senedi fiyatları genel ekonomik konjonktüre bağlı olarak net aktif değerinden farklı olarak da oluşabilecektir.
Güvenli ve en az riskle kazanç sağlamak isteyenlere yeni bir alternatif sunan emlak yatırım ortaklğı, Türkiye'de henüz yeni bir yatırım modelidir.
A-Emlak Yatırım Ortaklığının Amacı
Emlak yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek emlaklara,emlaka dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki emlaklardan kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla emlakların yüksek gelirine ulaşmaktır. Emlak yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili emlaklardan dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Portföyündeki emlakları alım satımından kar sağlayan emlak yatırım ortaklığı, dönem sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtacak ve emlak gelirini ortaklarına aktaracaktır. Emlakın kendisinin değil, ona yatırım yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, emlak yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.
B-Emlak Yatırım Ortaklığının Yatırımcılarına Sağladığı Avantajlar
Yatırımcılar, emlak yatırım ortaklığı hisse senetlerini borsada likidite etmek yanında, borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar. Ayrıca, şirketin portföyü bu alanda uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde edilebilecektir.
-Yatırımcılar, yüksek yatırım gelirlerinden şirketteki hisseleri oranında pay alabiliyorlar.
-Çok çeşitli emlaklara aynı anda yatırım yapıldığı için risk azalıyor.
-Yatırımcılar, emlak sektörünün profesyonelleri tarafından yönlendiriliyor ve gayrimenkul yatırımlarına likidite kazandırılıyor.
-Yatırımcılar, temelde emlak yatırımı yaparken, bir şirkete ait menkul kıymetleri satın alıp istediğinde bunu borsada satabiliyor. Böylece, emlak yatırımlarını menkul kıymet olarak satarak bir satış kolaylığı kazanılmış oluyor ve bu sayede gemlakın bürokratik satış süreçleri ve müşteri bulma zorluğu ortadan kalkıyor.
-EYO'lar yatırım avantajlarının yanısıra vergi avantajları da sunuyor. EYO şirketlerinin gelirleri, Kurumsal Vergisi Kanunu'nun 8/4-d maddesi uyarınca kurumlar vergisinden istisna. Ayrıca EYO şirketlerinin ortaklarına kar dağıtmaları durumunda, herhangi bir gelir vergisi tevfikatı yapılması da gerekmiyor. Dolayısıyla EYO bünyesinde elde edilen kazançlar hem kurumlar, hem de gelir vergisi tevkifatına tabi olmadığından yatırımcılara hiç vergilendirilmemiş bir kazanç dağıtılıyor.
-Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmı da, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda işlem gören EYO hisselerini doğrudan emlak yatırımına tercih eden uluslararası kuruluşlardır. Bu kuruluşlar böylece gelişmekte olan ülkelerdeki emlak getirilerinden yararlanmış olurlar
C-EYO'lara Yatırımcılara Sağladığı Haklar
Bir emlak yatırım ortaklığının hisse senedine yatırım yapan yatırımcı, kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan bazı haklara sahip olmaktadır. Bu haklar :
- Ortaklığın elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı,
- Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,
- İç kaynaklardan yapılacak sermaye artırımı nedeniyle çıkarılacak hisse senetlerini bedelsiz olarak alma hakkı,
- Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik(rüçhan) hakkı,
- Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,
- Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,
- Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve denetleme hakkıdır.
D-Emlak Yatırım Ortaklıklarına Yatırım Yapmak
Emlak yatırım ortaklığı hisse senetlerine yatırım yapmak isteyen yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat vererek hisse senetlerinin, ilk defa halka arzı sırasında birincil piyasalarda veya daha önce halka arzedilmiş hisse senetlerinin ikincil piyasalarda alım satımını aracı kuruluşlar aracılığıyla borsada gerçekleştirirler.
E- Emlak Yatırımı Yaparken Dikkat Etmesi Gerekenler
Yatırımcı, yatırım yapacağı emlak yatırım ortaklığının karlılık durumu, faaliyetleri, yatırımları ve finansman yapısı hakkındaki bilgileri, şirketin faaliyet raporlarından, kamuya açıklanan mali tablolarından izlemeli, ayrıca şirketin sermaye, yönetim ve mali yapısı ile faaliyetleri hakkındaki değişikliklere ilişkin olarak şirket tarafından borsaya bildirilen açıklamaları takip etmelidir.
F-Emlak Yatırım Ortaklığının Güvenilirliği
EYO'ların portföyündeki emlakların değeri SPK'nın ilan ettiği resmi eksperlerin yaptıkları değerleme raporuyla belirlenir ve buna göre yatırımcılara açılır. Böylece değerleme günündeki emlakların rayiç değeri, emlak yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme sonuçları şirketin mali tabloları ile birlikte belirli periyodlarla ilan edilir ve şirketin yatırımcılarının, şirketin gerçek değeri hakkında bilgi sahibi olmaları sağlanır. Bu sayede yatırımcılar yatırım yaptıkları şirketin portföy değerini bilir ve yatırımlarının cari değerini karşılaştırma imkanı bulurlar.
Ayrıca,SPK tarafından, yatırım projelerinin yasal düzenlemelere uygun olması, proje izinlerinin alınması gibi hukuki yükümlülükler denetlenir. Emlak Yatırım Ortaklığı şirketleri, faaliyetleri ile ilgili önemli tüm kararlarını ve yatırımlarını SPK'ya, borsaya ve yatırımcılarına açıklamak mecburiyetindedirler.
Yatırımcı yaptığı yatırımı nasıl değerlendirebilir?
Yatırımcılar basit olarak şirketin varlıklarının rayiç değerleri toplamına şirketin alacakları ve diğer varlıklarını ekleyerek ve bu tutardan borçlarını düşerek şirketin aktif değerini bulabilirler. Net aktif değerin şirketin hisse senedi sayısına bölünmesi halinde ise hisse senetlerinin o gün itibariyle finansal olarak olması gereken değer bulunur. Ancak emlak yatırım ortaklığı hisse senetleri borsada işlem gördüğünden, hisse senedi fiyatları genel ekonomik konjonktüre bağlı olarak net aktif değerinden farklı olarak da oluşabilecektir.
