Konutta 2008 neler getirecek?
Konut sektöründe oluşan stok fazlası, mortgage faizlerinin hala yüksek sevilerde seyretmesi ve genel ekonomik şartlar, 2008'i konut yatırımcısı için hem riskli hem de fırsatlar dolu bir yıl haline getiriyor. Oturmak için bir ev almak isteyen ve yeterli finansmanı sağlayabilenler için ise 2008 eşsiz bir yıl olacak
Konut sektörü son 3-3.5 yıldır hem hareketli hem de bereketli bir dönem geçirdi. Sektör, Mayıs 2006'daki global ekonomik dalganın ardından 2007'deki genel seçim, cumhurbaşkanlığı krizi, referandum, sınır ötesi operasyon ve Amerika'da yaşanan subprime mortgage kriziyle zor günler geçirse de, yatırımların ardı arkası kesilmedi, konut fiyatlarında ciddi gerilemeler olmadı. Ama tüm bu yaşananların etkisi ve mortgage faizlerinin hala orta gelir grubuna hitap eden oranlara gerilememesi konut sektörünü ciddi bir bunalımın kapısına getirdi.
2004'ten önce yaklaşık beş yıl süren durgunluk döneminde biriken konut talebinin sanal etkisiyle kimi hesaplı, kimi hesapsız ama tamamı bir arz çılgınlığının parçası olarak yapılmaya başlanan konut sitelerinin birçoğu bitti. Ama bu sitelerin çoğunda satışlar henüz tamamlanmadı. Son üç yılda yatırım amacıyla alınan birçok konut da bu günlerde satışa çıkartıldı. Büyük bir kısmı lüks olmak üzere hatırı sayılır bir stok oluşturan bu konutlara her geçen gün yenileri ekleniyor.
2008'e dair umutlarını hala taze tutan yapımcı şirketlerin yeni site inşaatlarının ardı arkası kesilmiyor. Üstelik orta gelir grubunun alım gücü ve finansman olanaklarının bir türlü iyileştirilememesi, firmaları yine üst gelir grubuna hitap eden lüks siteleri inşa etmeye zorluyor. Uzmanların üst gelir grubunun konut alımında doygunluk sınırına yaklaşmış olduğu fikrini ileri sürmesi de süreci geri çevirmeye yetmiyor.
İki yıl önce konut fiyatlarındaki köpüğü ve bu köpüğün enflasyon üzerindeki olumsuz etkisini tartışan sektör, bu gün hedefi tutturulamamış enflasyonla birlikte durma noktasına gelen konut satışlarını nasıl artıracağını düşünüyor.
Genel kanaat o ki, 2008'de konut piyasası yeni bir döneme girecek. 2007'de iyi bir karne alamayan Türkiye ekonomisi, bir türlü olması gereken oranlara kavuşamayan mortgage faizleri ve gittikçe kabaran konut stoku gibi etkenlerle, arz ve talebin bir türlü buluşamadığı konut pazarının kuralları 2008'de baştan yazılacak. Ve her zaman olduğu gibi bu kargaşadan karlı çıkacak olanlar da olacak, zarar görecekler de...
Konut yatırımı artık profesyonel işi
Her zaman en sağlam yatırım olarak görülen konut yatırımları, 2008'de ve sonraki yıllarda amatör yatırımcıları zorlayacak gibi görünüyor. Orta gelir grubunda yoğunlaşan talebe rağmen lüks segmentte hızla artan konut stokunun, pazarda bu güne kadar kabul gören ezberi bozacağı belirtiliyor. 2008'de fiyatların ciddi bir şekilde düşebileceğine dikkat çeken uzmanlar özellikle prim ya da kira getirisi beklentisiyle yapılan konut yatırımlarında dikkatli olunması gerektiğini söylüyor. Uzmanlara göre 2007'de frene basan Türkiye ekonomisindeki yavaşlamanın sürmesi, daha kötü bir senaryoyla döviz fiyatlarının ve faiz oranlarının artması halinde fiyatlar beklenenden daha fazla düşebilir, kısa vadeli prim beklentisiyle alınan konutlar yatırımcısını ciddi zararlara sokabilir.
Kira getirisi amacıyla alınan konutlar, daha izin vadeli yatırımlar olduğundan daha az risk içermekle birlikte, "tam güvenli yatırım" etiketini taşımıyor. 2008 yılında beklenen bir gelişme olmasa bile, hızla artan konut stokunun bir süre sonra kira fiyatları üzerinde de baskı oluşturması bekleniyor. Özellikle kent merkezlerine uzak yerleşim alanlarındaki konutların uzun sürelerle boş kalması beklenen bir gelişme olarak gösteriliyor. Kira getirisi için alınan konutlar, 10-12 yıl içinde kendi kendini finanse etmesi halinde karlı bir yatırım olarak kabul ediliyor. Bu durumda kira fiyatlarının düşebilecek olması, konut gibi uzun vadeli yatırımlarda göz ardı edilmemesi gereken bir risk olarak yatırımcının karşısına çıkıyor. Kira geliriyle finanse edilmek üzere, mortgage'la alınmış konutlarda ise risk, misli misli artıyor.
Parası olan kuralı koyacak
2008 ve sonraki yıllar borçlanarak yapılan konut yatırımları için riskli olsa da nakit parası olanlar için eşsiz fırsatlar sunabilir. Uzmanlar, bir yandan yeni projelerini maketten satışlarla finanse etmek, diğer yandan bitmiş sitelerdeki satılamayan konutların stok maliyetlerini üstlenmek zorunda olan inşaat şirketlerinin konut fiyatlarında ciddi indirimlere gidebileceği yönünde görüş bildiriyor. Bu indirimler şirketlerin liste fiyatlarına açıkça yansımasa bile, 2008'de özellikle nakit parası olan alıcının ciddi pazarlık gücüne sahip olacağı belirtiliyor. Bu avantaj, kiradan kurtulmak isteyen ve alacağı evde oturmayı planlayanlar için de geçerli olacak.
Mortgage'ta değişken faiz bu yıl da hayal
Dünyadaki ve Türkiye'deki genel ekonomik seyir, 2008'in bütün sektörler için hem risklerle hem de sürprizlerle dolu bir yıl olacağını işaret ediyor. 2007'nin son iki çeyreğinde dünya ekonomilerini sallayan Amerika'daki subprime mortgage krizi gösterdi ki son yıllarda tüm dünya piyasalarında yaşanan nakit bolluğunun sonu geliyor. Bu genel gidişin yarattığı faiz riski, 2007'nin son günlerinde tüm kredi araçlarında oluğu gibi mortgage faizleri üzerinde kendini hissettirmeye başladı. Henüz faizlerde bir yükselme görülmemiş olsa da, bu 2008 yılı boyunca devam edecek bir risk olarak gösteriliyor. Bu yüzden mortgage'ın getirdiği en büyük yeniliklerden biri olan değişken faiz alternatifi, bu yıl da tercih edilir bir faiz şekli olmayacak.
Mortgage faizlerinin 2008'de aylık yüzde 2 ve hatta yüzde 3'lere kadar yükselebileceği belirten uzmanlar, değişken faiz konusunda tüketicileri uyarıyor. En iyi ihtimalle olduğu seviyeyi koruması beklenen mortgage faizleri gösteriyor ki bu yıl değişken faiz riskine girmemek en iyisi.
Ayrıca yine global ekonomik gidişin bir sonucu olarak ortaya çıkan döviz fiyatlarındaki yükselme beklentisi, hem enflasyonu körükleyecek bir etken olarak görülüyor, hem de dövizle alınacak kredilerde dikkatli olunması gerektiğine işaret ediyor.
Konut sektörü son 3-3.5 yıldır hem hareketli hem de bereketli bir dönem geçirdi. Sektör, Mayıs 2006'daki global ekonomik dalganın ardından 2007'deki genel seçim, cumhurbaşkanlığı krizi, referandum, sınır ötesi operasyon ve Amerika'da yaşanan subprime mortgage kriziyle zor günler geçirse de, yatırımların ardı arkası kesilmedi, konut fiyatlarında ciddi gerilemeler olmadı. Ama tüm bu yaşananların etkisi ve mortgage faizlerinin hala orta gelir grubuna hitap eden oranlara gerilememesi konut sektörünü ciddi bir bunalımın kapısına getirdi.
2004'ten önce yaklaşık beş yıl süren durgunluk döneminde biriken konut talebinin sanal etkisiyle kimi hesaplı, kimi hesapsız ama tamamı bir arz çılgınlığının parçası olarak yapılmaya başlanan konut sitelerinin birçoğu bitti. Ama bu sitelerin çoğunda satışlar henüz tamamlanmadı. Son üç yılda yatırım amacıyla alınan birçok konut da bu günlerde satışa çıkartıldı. Büyük bir kısmı lüks olmak üzere hatırı sayılır bir stok oluşturan bu konutlara her geçen gün yenileri ekleniyor.
2008'e dair umutlarını hala taze tutan yapımcı şirketlerin yeni site inşaatlarının ardı arkası kesilmiyor. Üstelik orta gelir grubunun alım gücü ve finansman olanaklarının bir türlü iyileştirilememesi, firmaları yine üst gelir grubuna hitap eden lüks siteleri inşa etmeye zorluyor. Uzmanların üst gelir grubunun konut alımında doygunluk sınırına yaklaşmış olduğu fikrini ileri sürmesi de süreci geri çevirmeye yetmiyor.
İki yıl önce konut fiyatlarındaki köpüğü ve bu köpüğün enflasyon üzerindeki olumsuz etkisini tartışan sektör, bu gün hedefi tutturulamamış enflasyonla birlikte durma noktasına gelen konut satışlarını nasıl artıracağını düşünüyor.
Genel kanaat o ki, 2008'de konut piyasası yeni bir döneme girecek. 2007'de iyi bir karne alamayan Türkiye ekonomisi, bir türlü olması gereken oranlara kavuşamayan mortgage faizleri ve gittikçe kabaran konut stoku gibi etkenlerle, arz ve talebin bir türlü buluşamadığı konut pazarının kuralları 2008'de baştan yazılacak. Ve her zaman olduğu gibi bu kargaşadan karlı çıkacak olanlar da olacak, zarar görecekler de...
Konut yatırımı artık profesyonel işi
Her zaman en sağlam yatırım olarak görülen konut yatırımları, 2008'de ve sonraki yıllarda amatör yatırımcıları zorlayacak gibi görünüyor. Orta gelir grubunda yoğunlaşan talebe rağmen lüks segmentte hızla artan konut stokunun, pazarda bu güne kadar kabul gören ezberi bozacağı belirtiliyor. 2008'de fiyatların ciddi bir şekilde düşebileceğine dikkat çeken uzmanlar özellikle prim ya da kira getirisi beklentisiyle yapılan konut yatırımlarında dikkatli olunması gerektiğini söylüyor. Uzmanlara göre 2007'de frene basan Türkiye ekonomisindeki yavaşlamanın sürmesi, daha kötü bir senaryoyla döviz fiyatlarının ve faiz oranlarının artması halinde fiyatlar beklenenden daha fazla düşebilir, kısa vadeli prim beklentisiyle alınan konutlar yatırımcısını ciddi zararlara sokabilir.
Kira getirisi amacıyla alınan konutlar, daha izin vadeli yatırımlar olduğundan daha az risk içermekle birlikte, "tam güvenli yatırım" etiketini taşımıyor. 2008 yılında beklenen bir gelişme olmasa bile, hızla artan konut stokunun bir süre sonra kira fiyatları üzerinde de baskı oluşturması bekleniyor. Özellikle kent merkezlerine uzak yerleşim alanlarındaki konutların uzun sürelerle boş kalması beklenen bir gelişme olarak gösteriliyor. Kira getirisi için alınan konutlar, 10-12 yıl içinde kendi kendini finanse etmesi halinde karlı bir yatırım olarak kabul ediliyor. Bu durumda kira fiyatlarının düşebilecek olması, konut gibi uzun vadeli yatırımlarda göz ardı edilmemesi gereken bir risk olarak yatırımcının karşısına çıkıyor. Kira geliriyle finanse edilmek üzere, mortgage'la alınmış konutlarda ise risk, misli misli artıyor.
Parası olan kuralı koyacak
2008 ve sonraki yıllar borçlanarak yapılan konut yatırımları için riskli olsa da nakit parası olanlar için eşsiz fırsatlar sunabilir. Uzmanlar, bir yandan yeni projelerini maketten satışlarla finanse etmek, diğer yandan bitmiş sitelerdeki satılamayan konutların stok maliyetlerini üstlenmek zorunda olan inşaat şirketlerinin konut fiyatlarında ciddi indirimlere gidebileceği yönünde görüş bildiriyor. Bu indirimler şirketlerin liste fiyatlarına açıkça yansımasa bile, 2008'de özellikle nakit parası olan alıcının ciddi pazarlık gücüne sahip olacağı belirtiliyor. Bu avantaj, kiradan kurtulmak isteyen ve alacağı evde oturmayı planlayanlar için de geçerli olacak.
Mortgage'ta değişken faiz bu yıl da hayal
Dünyadaki ve Türkiye'deki genel ekonomik seyir, 2008'in bütün sektörler için hem risklerle hem de sürprizlerle dolu bir yıl olacağını işaret ediyor. 2007'nin son iki çeyreğinde dünya ekonomilerini sallayan Amerika'daki subprime mortgage krizi gösterdi ki son yıllarda tüm dünya piyasalarında yaşanan nakit bolluğunun sonu geliyor. Bu genel gidişin yarattığı faiz riski, 2007'nin son günlerinde tüm kredi araçlarında oluğu gibi mortgage faizleri üzerinde kendini hissettirmeye başladı. Henüz faizlerde bir yükselme görülmemiş olsa da, bu 2008 yılı boyunca devam edecek bir risk olarak gösteriliyor. Bu yüzden mortgage'ın getirdiği en büyük yeniliklerden biri olan değişken faiz alternatifi, bu yıl da tercih edilir bir faiz şekli olmayacak.
Mortgage faizlerinin 2008'de aylık yüzde 2 ve hatta yüzde 3'lere kadar yükselebileceği belirten uzmanlar, değişken faiz konusunda tüketicileri uyarıyor. En iyi ihtimalle olduğu seviyeyi koruması beklenen mortgage faizleri gösteriyor ki bu yıl değişken faiz riskine girmemek en iyisi.
Ayrıca yine global ekonomik gidişin bir sonucu olarak ortaya çıkan döviz fiyatlarındaki yükselme beklentisi, hem enflasyonu körükleyecek bir etken olarak görülüyor, hem de dövizle alınacak kredilerde dikkatli olunması gerektiğine işaret ediyor.
